為協助客人更了解市場上不同的按揭計劃、其準則及應注意事項,此頁刊載之實用資料將定期更新,讓客人於申請按揭前可概括認識一下:

最優惠利率 (P) 按揭計劃

現時市場上 P 按有分兩種,匯豐銀行、恒生銀行、中國銀行及南洋商業銀行,均使用俗稱的「細 P」(5%),而其他銀行或金融機構則使用「大 P」(5.25%)。

P 按計劃中,以當時的最優惠利率減去某個百分比。即現時按揭計劃之息率為 P-3 %,假如以「大 P」(5.25%) 作例子,則等如 5.25%-3%,即實際利率為 2.25% 。

供樓人士多數會選擇 P 按,好處是最優惠利率相對較穩定。

現時香港最優惠利率是跟隨美國聯邦利率的走勢調整,美國聯儲局最近均亦表明,或不會在短期內加息,現階段本港仍處於低息週期。若真的遇上加息周期,P 按的息率只會循序漸進,而非大副增加的。

銀行同業拆息 (H) 按揭計劃

(H)即銀行同業拆息(HIBOR),是各銀行間互相拆借資金時所收取之利息。H按計劃是以銀行同業拆息作為息率,一般會以一個月、三個月或九個月之銀行同業拆息的息率,再加某個定出的百分率作為按揭利率。

因現時市場資金仍屬充裕,拆息能平穩地保持低水平,H按與P按計劃相比,H按的按揭利率會較吸引,金融管理局之2015年3月數據顯示,大部份業主均選擇H按的按揭計劃。

而 H 按的壞處是銀行同業拆息的息率,浮動性相對較大,有機會急速抽升,金管局亦曾於1998年金融風暴時為擊退衝擊港元的金融大鱷,而大幅提高銀行同業拆息。有見及此,銀行為了保障選用 H 按的業主,銀行 H 按定下「鎖定按息上限」的機制,俗稱為「封頂位」/「Cap」,「鎖定按息上限」一般與 P 按的利率相近。
有需要,可瀏覽香港銀行公會網頁 (http://www.hkab.org.hk),參考銀行同業拆息每日最新牌價。

定息按揭計劃

定息按揭計劃,申請人需在指定的期限內以固定的利率作供款。年期可由 1 至 3 年不等,利息則比 P 按或 H 按的按揭利率為高,好處是可於特定的時期內鎖定每月的供款額,不受市場上利率的變動所影響,得到高的保障。

壞處是,當市場上出現減息週期,變相業主所負擔的利息支出相對較高,不太划算。

按揭保險計劃

根據現時的政策,按揭貸款成數若超過六成,必須向按保公司購買按揭保險。

2015 年 2 月 28 日政府修訂現時的按揭保險計劃,樓價 450 萬或以下之物業,最高可申請九成之按揭貸款,貸款額上限為 360 萬元(看附圖),即樓價必需於 400 萬港元以內,才可以做足九成的按揭額。樓價 451 萬 – 600 萬之物業,最高可申請八成之按揭貸款,貸款額上限為 480 萬元 (看附表)。按揭保險計劃適用於

  1. 首次置業人士
  2. 固定月薪人士
  3. 最高供款比率為 45%

頭六成的貸款額及六成以上的貸款額均是由銀行借出整筆按揭貸款的,六成以上的貸款額需要買保險,而香港按揭證券公司 (http://www.hkmc.com.hk) 則作為中間擔保的角色。

六成以上的貸款額可按原來的按揭利率一樣,而每月保費亦可加入每月的供款中,無需一筆過繳交保費。( 有關計算按揭保險之供款額,可參閱我們的按揭計算機。)

按揭保險計劃只接受物業作自住用途的申請,申請人的主要收入必需來自香港。

住宅物業價值 按揭成數上限
$400萬 80%或90%*
>$400萬至<$450萬 80%至90%* (貸款額上限$360萬)
>=$450萬至<=600萬 80% (貸款額上限$480萬)

* 只適用於 1. 所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業;2. 所有申請人須為固定受薪人士;及 3. 最高供款比率為45%
* 已停止接受收入非來自香港人士申請按揭保險計劃

壓力測試

申請人向銀行申請按揭貸款時,必需通過壓力測試。意思是,入息比率會按現時之按息水平,再上升 3% 作計算的,按揭供款不可以超過借款人每月總收入之 60% 水平。( 想了解自己的負擔能力,可前往負擔能力計算機作初步評核。)

若本身持有未償還的按揭物業或其他債項之人士,計算壓力測試時則較為複雜。

另外,如果借款人選用混合式利率之按揭計劃,各機構在計算時都會以較高者為準。以 H 按為例,會以「鎖息上限」的利率作標準,再上升 3% 作計算壓力測試。

物業估價

物業估價,會以物業座向、景觀、樓層以及成交紀錄等因素評估出市值,給買賣雙方作為議價之基礎。

由於物業的成交繁多,樓價上落較大,置業人士於購買物業前,不妨考慮到銀行或按揭轉介機構為心儀的單位進行估價,估計出大約的按揭成數。

需特別注意的是,購買樓花物業之業主,可選擇即供付款的方式盡快上會,因近年一手市場的樓花期大多超過兩年,時間越長,樓市波動的風險越高,首期資金則較難預算。

另外,現時居屋業主叫價進取,樓價屢創新高,銀行估價可以未能及時追上市場走勢,便有機會增加首期開支,所以買家入市時亦應做足估價工夫,以及預留資金作不時之需。

想為自己的物業作初步估價,可前往免費物業估價查詢。

按揭年期

根據金融管理局之 2013 年 12 月之數據,目前的按揭供款年期最長為 30 年。年期越長,每月供款越低,但相對要負出的利息就越多。當言,置業人士亦可於罰息期後作轉按修改供款年期,但利率亦會一同更新。

轉按

轉按是將現有貸款餘額轉到新的金融機構貸款計劃中,若現行的按揭利息比舊有的為低,於罰息期滿後,可轉按到其他銀行的的貸款計劃,或於原有的銀行作加按,以減少利息開支。由於轉按或會涉及業主與原有銀行辦理贖契及與另一銀行重新訂立按揭契,所以業主亦需支付一筆律師費以辦理按揭手續。

從價印花稅 ( 舊 )

任何以個人或以公司 ( 不論在何地註冊及不論公司之股東和董事是否香港永久性居民 ) 名義,於 2013 年 2 月 23 日前購買住宅或非住宅物業,均須按舊稅率繳付「從價印花稅」。而於 2013 年 2 月 23 日或以後購買住宅或非住宅物業並獲得豁免者,則仍只須按舊稅率繳付「從價印花稅」。

從價印花稅 ( 新 ) (AVD / DSD)

除非獲豁免或另有規定,任何以個人或以公司 ( 不論在何地註冊及不論公司之股東和董事是否香港永久性居民 ) 名義,於 2013 年 2 月 23 日或以後購買住宅或非住宅物業,均須以新稅率繳付「從價印花稅」。

買家印花稅 (BSD)

由 2012 年 10 月 27 日起,除非獲豁免,任何非香港永久性居民或以公司 ( 不論在何地註冊及不論公司之股東和董事是否香港永久性居民 ) 名義購買住宅物業,除繳付「從價印花稅」外,亦須繳付物業交易價或市值 ( 以較高者為準 ) 的 15% 的「買家印花稅」。

額外印花稅 (SSD)

除「從價印花稅」及「買家印花稅」外,任何以個人或以公司 ( 不論在何地註冊 ) 名義,在 2010 年 11 月 20 日 至 2012 年 10 月 26 日內取得住宅物業,並於其後 24 個月內處置 ( 包括轉售或轉讓 ) 有關物業,須繳付物業交易價或市值 ( 以較高者為準 ) 的 5% 至 15% 之「額外印花稅」;而在 2012 年 10 月 27 日或之後取得住宅物業,並於其後 36 個月內處置 ( 包括轉售或轉讓 ) 有關物業,則須繳付物業交易價或市值(以較高者為準)的 10% 至 20% 之「額外印花稅」。